Mit Bescheid vom 21. August 2023 verpflichtete das Bezirksamt die Projektentwicklerin, den Wohnraum bis spätestens 29. September 2023 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall der Nichterfüllung wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro angedroht. Dieses sollte jedoch nicht festgesetzt werden, solange die Verpflichtete zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Maßnahmen zur Wohnzuführung ergreife. Die Projektentwicklerin legte Widerspruch ein und erklärte, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken trotz intensiver Verkaufs- und Vermietungsbemühungen bislang nicht habe realisiert werden können. Sie habe ein Unternehmen mit der Vermarktung der Wohnung zu einer monatlichen Kaltmiete von 8.190 Euro beauftragt. Zudem sei das Objekt zu denselben Konditionen auf gängigen Immobilienportalen wie ImmoScout24 inseriert worden. Bislang habe sich jedoch niemand bereit erklärt, die Wohnung zu marktüblichen Bedingungen anzumieten.

Am 8. Dezember 2023 setzte das Bezirksamt schließlich ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro fest und kündigte zugleich ein weiteres Zwangsgeld von 10.000 Euro an, falls die Wohnung nicht bis zum 8. Januar 2024 verkauft oder vermietet werde. Das Amt äußerte Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen, insbesondere im Hinblick auf die angesetzte Miethöhe. Ungeachtet dessen beantragte die Projektentwicklerin am 12. April 2024 vorläufigen Rechtsschutz gegen die wohnzweckentfremdungsrechtliche Anordnung. Zur Begründung führte sie an, dass sie weiterhin erfolglos versuche, die hochwertig ausgestattete Wohnung in einer begehrten Lage der City West zu vermieten. Der Mietpreis sei zum 7. Februar 2024 auf 6.927 Euro reduziert worden. Zwar habe es vereinzelt Interessent:innen gegeben, diese hätten jedoch kurz darauf wieder Abstand genommen. Eine dauerhafte Vermietung zu einem deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mietpreis sei ihr nicht zuzumuten. Darüber hinaus sei der Bescheid unbestimmt, da das Bezirksamt nicht konkret festgelegt habe, ab welcher Miethöhe es die Vermietungsbemühungen als ernsthaft erachte.

Das Verwaltungsgericht Berlin lehnte den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz ab. Nach Auffassung des Gerichts ist der Antrag unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO erforderliche Interessenabwägung falle zulasten der Projektentwicklerin aus. Sowohl die Wohnzuführungsanordnung als auch die Zwangsgeldfestsetzung seien im Rahmen der gebotenen summarischen Prüfung rechtmäßig. Nach dem Zweckentfremdungsrecht ist das zuständige Bezirksamt verpflichtet, bei ungenehmigter Zweckentfremdung anzuordnen, dass Wohnräume wieder Wohnzwecken zugeführt werden. Hierfür ist regelmäßig eine Frist von einem Monat zu setzen (§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG). Diese Voraussetzungen sah das Gericht als erfüllt an. Die Projektentwicklerin habe die Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung zweckfremd genutzt. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung insbesondere dann vor, wenn Wohnraum - wie hier - länger als drei Monate leer steht.
(VG Berlin, Beschluss vom 2. August 2024 - VG 6 L 146/24)